Arb. Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Yasal tanımlamasına göre ortak alanlar, tüm kat maliklerinin kullanmak zorunda oldukları alanlardır. Bu ortak alanlar, binanın temellerinden itibaren, binanın taşıyıcı sistemi olan kolonlar, kirişler, perde duvarlar ve duvarlara kadar binanın ana unsurlarıdır. Bunun yanında bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ortak duvarlar, avlular, tavan ve tabanlar, genel giriş kapıları, antreler, sahanlıklar, koridorlar, asansörler ve merdivenler de ortak alan tanımına girmektedir. Ayrıca kapıcı daireleri, genel tuvalet ve lavabolar ve ortak garajlar yine ortak alanlardır.
Görüldüğü gibi ortak alanlar, binada dairesi bulunan herkesin bir şekilde kullandığı alanlardır. Bu bakış açısı ile kalorifer daireleri, bulunuyorsa kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, varsa havuzlar, yangın emniyet merdivenleri ve sığınaklar ortak alanlardır.
Ortak kullanımda olan bu alanların ayrıca bir tapusu bulunmaz. Daire satın alındığında, ortak alanlar tapunun arsa payı içinde kabul edilir. Bütün ortak alanlara zaman zaman bakım ve onarım için gerekli harcamalar yapılır. Bu tür yapılacak harcamalar, kat mülkiyeti yasasında da belirtildiği şekilde, arsa payı oranında daire sahipleri tarafından karşılanır. Peki beklenmeyen bir durumda ortaya çıkan hasarların durumu ne olacak? Daire sahiplerinin ummadıkları bir anda karşılarına çıkacak büyük boyutlu harcamaları karşılamaya herkesin gücü yetecek mi?
Ortak alanlarda yangın çıkabilir, bu alanları su basabilir, çalışanların neden olduğu bir emniyeti suistimal yaşanabilir. Bu alanlarda çalışan görevliler çalışırken bir kaza geçirebilir. Diğer taraftan site yönetimi aynı zamanda bir işveren kabul edilir ve bu sıfatla başka sorumlulukları bulunmaktadır.
Bugün inşaat sektöründe görülen trend çok kompleks büyük sitelerin yapılması yönündedir. Bu sitelerde binlerle ifade edilen sayıda konutlar bulunmaktadır. Ayrıca bu sitelerde ortak alan tanımına girecek park ve oyun alanları, yürüyüş yolları, dinlenme alanları, büyüklü küçüklü kafeler, açık ve kapalı yüzme havuzları, bisiklet yolları ve daha birçok nokta var. Üstelik bunlar küçük boyutlu da değildir. Bu ortak alanların başına gelebilecek bir tehlikenin boyutları da büyük olacaktır.
Ortak alan sigorta paketleri esas olarak şu teminatları bünyesinde barındırırlar;
Yangın, hırsızlık, cam kırılması, ferdi kaza, üçüncü kişilere karşı mali mesuliyet sigortası
634 no.lu Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi, B bendinde: “Kat Maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak alanın sigorta primlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” Madde 35’in C bendinde; “Yöneticinin görevleri arasında, Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça Ana Gayrimenkulün Sigorta ettirilmesi gereklidir” ifadesi yer almaktadır. Dolayısıyla aslında her apartmanın bir ortak alan sigortasına ihtiyacı vardır.