Arb. Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Binalarda merkezi sistemin doğalgaz dönüşümünün yapılabilmesi için öncelikle binanın mevcut ısıtma sisteminin şekli ve yakıt türü belirlenmelidir. Binada hali hazırda başka bir yakıt ile çalışan merkezi bir ısıtma sistemi bulunmakta ise burada ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü söz konusudur. Binanın ısıtma sistemi ferdi yani bireysel ise burada ısıtma sistemi değişikliği söz konusu olacaktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa (KMK) göre ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülebilmesi için kat maliklerinin birlikte karar vermeleri gerekmektedir. Kanun karar yeter sayısı bakımından farklı kriterleri dikkate almıştır.
Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü
Mevcut durumda merkezi ısıtma sistemi olan bir binanın ısıtma sisteminin yakıt dönüşümünün yapılması için; kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (%50+1) ile karar vermeleri gerekmektedir. Isıtma sisteminin yakıt dönüşümünde karar usulüne uygun alındığı sürece kanun başkaca bir kriter olmadan çoğunluğun (%50+1) kararını geçerli kabul etmiştir.
Isıtma Sisteminin Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme Dönüşümü
Mevcut durumda merkezi sistem kullanılan bir binanın toplam inşaat alanı 2000 metrekarenin altında ise kanun kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (%50+1) ile karar almaları durumunda ferdi ısıtma sistemine geçmeleri mümkündür.
Toplam inşaat alanı 2000 metrekarenin üzerinde olan binalarda mevcut durumda merkezi sistem kullanılmakta ise ferdi sisteme geçiş için kanun, kat maliklerinin oybirliği (%100) ile karar almasını şart koşmuştur.
Isıtma Sisteminin Ferdi Sistemden Merkezi Sisteme Dönüşümü
Merkezi sistemden ferdi sisteme geçişte olduğu gibi; mevcut durumda ferdi sistem kullanılan bir binanın toplam inşaat alanı 2000 metrekarenin altında ise kanun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (%50+1) ile karar almaları durumunda merkezi ısıtma sistemine geçebilecekleri yönünde düzenleme getirmiştir.
Toplam inşaat alanı 2000 metrekarenin üzerinde olan binalarda mevcut durumda ferdi sistem kullanılmakta ise merkezi sisteme geçiş için kanun, kat maliklerinin oybirliği (%100) ile karar almasını şart koşmuştur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan toplam inşaat alanı kavramı, aynı kanun içerisinde tanımlanmamıştır. Toplam inşaat alanı doğrudan tanımlanmasa da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde “Toplam yapı inşaat alanı” ve “Yapı inşaat alanı” kavramları tanımlanmıştır. Kavramlar yönetmelikte,
“Toplam yapı inşaat alanı: Bir parselde bulunan bütün yapıların yapı inşaat alanlarının toplamını,”,
Yapı inşaat alanı Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını şeklinde tanımlanmıştır.
Apartman ve Sitelerde Merkezi Isıtma Sistem Zorunluluğu Nedir?
Yeni ruhsat alacak binalarda, yapı ruhsatına esas kullanım alanı 2000 metrekare üzerinde ise Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği gereğince merkezi sistem kurulması zorunluluğu bulunmaktadır. Dolayısıyla artık yeni binalarda merkezi ısıtma sistemi kullanılmaktadır. Günlük hayatta genelde kat maliklerinin merkezi sistemin yakıt türünden kaynaklı olarak artan gider kalemlerinden şikayetçi olduğu görülmektedir.
Isıtma sistemi değişikliklerinde kat maliklerinin ihtiyaç ve taleplerine göre yakıt türünün dönüşümünün mü yoksa ısıtma sisteminin dönüşümünün mü gerektiğinin tespit edilmesi, bu doğrultuda kat malikleri kurulunca alınacak kararların belirlenmesi ve kararların KMK’ya uygun alınması gerekmektedir. Alınacak bu kararlarda profesyonel yardım alınmadan yapıldığında kat malikleri kurulu kararlarının maliklerin birinin başvurusu üzerine mahkemece iptal edilmesine sıkça rastlanılmaktadır.
Mahkeme tarafından kat malikleri kurulu kararları iptal edildiğinde yapılan harcamalar ve yöneticinin sorumluluğu bakımından ciddi külfetler ortaya çıkabilmektedir. İşlemlere başlamadan hukuki danışmanlık hizmeti almak ve sürece hakim bir avukat ile çalışmak olası sorunların önüne geçmek için önem arz etmektedir.