Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, konut veya çatılı kira sözleşmelerinde taraflar arasında belirlenen kira bedelinin arttırılması veya azaltılması hakkında açılan davalardır. Günümüzde enflasyondaki artış nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar arasında kira bedelinin arttırılması veya azaltılması konusunda yaşanan ihtilafa çözüm getirebilmek için kira tespit davası yoluna başvurulmaktadır.

Kira sözleşmesi tarafları, kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak, yenilenen kira dönemlerinde belirlenen kira bedeli belirli kanuni sınırlar içinde olmalıdır. Bu dava ile hem kira bedeli tespit edilir hem de kira bedeli artışı talep edilebilir. Bu davada genellikle kira artışı talep edilse de, kiracı da kira bedelini düşürmek için dava açabilir. Mahkeme tarafından verilecek kararla belirlenen kira bedeli dışında, kiracıya karşı kira sözleşmesinde değişiklik yapılamaz.

5 Yıl Sonra Kiraya Nasıl Zam Yapılır?

TBK’nun 344. maddesi gereği, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli için anlaşmaları geçerli olacaktır. Ancak, bu kira bedeli bir önceki yılda tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre belirlenmiş değişim oranını geçemez. Bu kural süre bakımından, bir kira yılından daha uzun kira sözleşmelerinde de geçerlidir.

Taraflar arasında anlaşma olmadığı durumlarda ise kira bedeli, hâkim tarafından belirlenir. Bu belirlemede, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır. Kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez ve hakkaniyete uygun olmalıdır.

İşyeri kira tespit davası ile konut özelinde bir fark yoktur. Taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranı hakkında anlaşmazlarsa, mahkeme bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmeyecek şekilde karar verir. Ancak 5 yıl altındaki kira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranını belirlemediyse, hakim tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı üzerinde karar veremez.

Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan kısa ise ve taraflar arasında bir anlaşma yoksa, yeni kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun olarak belirlenir.

Ancak, kira sözleşmesi 5 yıldan daha uzun ise, taraflar arasında bir anlaşma olsa bile kira bedeli kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, piyasa rayici ve benzeri faktörlere göre belirlenir. Bu durumda, diğer kiralık dairelerin fiyatları da araştırılarak kira bedeli belirlenir. Her beş yıldan sonra kira bedeli, yine aynı ilkelere göre değiştirilebilir

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira bedelinin tespiti davası açabilmek için öncelikle taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşmenin yazılı olma zorunluluğu bulunmamakla birlikte, tarafların iradeleri doğrultusunda sözlü olarak da yapılabilir. Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaya varmış, ancak kira bedeli konusunda anlaşamamışlarsa, 344. Maddesi’nin birinci fıkrasına dayanarak dava açılabilir.

Beş kira yılından uzun süreli olan yada 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi varsa, 344. Maddesi’nin üçüncü fıkrasına dayanarak dava açılabilir. Bu durumda, taraflar arasında bu konuda bir anlaşma olması gerekli değildir.

Kira bedeli yabancı para veya yabancı para endeksli olarak kararlaştırılmış ve en az beş yıl geçmişse, 344. Maddesi’nin dördüncü fıkrasına dayanarak dava açılabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nda belirli bir süre öngörülmemiştir. Kanunun 345. maddesi “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir” hükmünü içermektedir.

Ancak, davanın yeni kira dönemi başlamadan en geç otuz gün önce açılmış olması veya kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir bildirimin bu süre içinde kiracıya yapılmış olması şartıyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması halinde mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak dava sonucunda belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira bedelinin tespit edilmesi için dava açarken ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Türk kanunlarında böyle bir gereklilik yer almamaktadır. Ancak, taraflardan herhangi biri kira bedelinde artış olacağını karşı tarafa 30 gün önceden bildirirse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu nedenle, yeni kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olmasını istiyorsanız, konuyla ilgili olarak 30 gün önceden ihtar çekmeniz gereklidir. İhtar çekmek zorunlu değildir, ancak belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olmasını istiyorsanız, ihtar çekmeniz faydalı olacaktır.

Kira Uyarlama Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı bir dava türüdür ve Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiştir. Kira uyarlama davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen şartlara uygun hale getirilmesi talebiyle açılan bir dava türüdür. Beklenmedik olağanüstü veya mücbir sebeplerden dolayı kira ilişkisinin devam ettiği süre içinde, kira sözleşmesi edimleri arasındaki denge bir tarafın aleyhine değişebilir. Bu durumda, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değiştiği için, taraflar uyarlama davası açabilirler.

Uyarlama davası, belirli şartların varlığı halinde, tarafların kendi aralarında kararlaştırabilecekleri gibi, anlaşma sağlayamamaları durumunda mahkemeye başvurarak kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilecekleri bir dava türüdür. Ancak, geçmişe dönük kira bedeli uyarlaması talep edilemez ve kısa süreli kira sözleşmelerinde bir yılı geçmeyen süreler için uyarlama davası açılamaz. Davanın sonucunda, hakim tarafından belirlenen orana göre kira bedeli indirilir.

Kira Uyarlama Davası Şartları

Olağanüstü Durumun Ortaya Çıkması: Sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır. Bu durumun, kira sözleşmesinin kuruluş safhasında var olmaması ve öngörülememesi gerekir. Örneğin, öngörülmesi mümkün olmayan ulusal ve uluslararası siyasi gelişmelerin etkisiyle çok yüksek enflasyon veya fiyat dalgalanmalarının meydana gelmesi gibi.

Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması: Kira sözleşmesinin tarafları arasında var olan çıkar ve menfaat denge ilişkisi kanun gereği korunmaya çalışılır. Dava için aranan bu şart, kötü niyetli kişilerin bilerek ve isteyerek kendisi lehine bir durum oluşturmasını, hakkı kötüye kullanmasını engellemek amaçlanmaktadır.

Yeni Şartlar Altında Sözleşmeyi Devam Ettirmenin Güç Olması: Öncelikle, meydana gelen olağanüstü durum nedeniyle taraflar arasındaki denge bozulmalı ve diğer tarafın sözleşmeyi devam ettirmesi çok güç hale gelmelidir. Bu durumda kira uyarlama davasıyla, şartları artık katlanılamaz hâle gelen sözleşmenin uyarlanması talep edilir.

Borcun Koşulsuz Biçimde Yerine Getirilmemesi Gerekir: Kira sözleşmesi boyunca kiraya veren, gayrimenkulü sözleşme başlangıcındaki özelliklerine uygun vaziyette bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise kira bedelini ödemekle sorumludur. Ancak sözleşme sona erdiğinde, tarafların borçları da sona erer. Bu nedenle, kira bedelinin uyarlanmasını talep etmek geçersiz bir talep olur.

Kira uyarlama davası, sözleşmenin tarafları arasında bir denge sağlamak için gereklidir ve öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde sözleşmenin uyarlanmasını sağlar. Ancak, bu davayı açmadan önce, sözleşmede yer alan hükümlerin dikkatlice incelenmesi ve mümkünse uzlaşma yoluna gidilmesi önerilir.

Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir ile Yeni Kira Talep Edilebilir Mi?

Kira uyarlama davası talebinde bulunan tarafın kira uyarlama davası talebindeki haklılığının mahkemece kuvvetle muhtemel görülmesi halinde, yargılamaya devam olunurken ihtiyati tedbir yoluyla yeni kira bedeli belirlenebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.06.2021 tarih ve 2021/3452 E. 2021/6001 K. sayılı kararı da bu yöndedir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira bedelinin tespiti davasının süreci, birçok faktöre bağlı olarak değişebilir. Mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin sunulması ve olayların karmaşıklığı gibi faktörler, davaya özgü süreyi etkiler. Dolayısıyla, kira bedelinin tespiti davasının süresi kesin olarak belirlenemez. Ancak, genellikle delillerin toplanması ve mahkeme süreci yaklaşık 1-1,5 sene kadar sürdüğü söylenebilir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası açmak isteyen kişilerin öncelikle yukarıda açıklığa kavuşturduğumuz dava şartlarını yerine getirmesi gerekmektedir. Eğer şartlar uygun ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na uygun bir şekilde hazırlanmış bir dilekçe ile görevli ve yetkili mahkemeye başvurulmalıdır.

Dilekçenin hazırlanması ve dava açma işlemleri, hukuki bir teknik ve deneyim gerektiren işlemlerdir. Yanlış veya usule uygun olmayan bir durumun dilekçede yer alması, davanın reddedilmesine veya süre verilerek eksikliklerin giderilmesine sebep olabilir.

Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kira sözleşmelerinde meydana gelen kira artışı veya azalışlarına karşı açılan davaların görevli mahkemesi, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ayrıca, yetkili mahkeme de kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.