Güven Hukuk

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhüdü, kiraya verenlerin en sık başvurduğu tahliye yollarından biridir. Ancak uygulamada en yaygın yanılgı, imzalanmış her tahliye taahhüdünün doğrudan tahliye sonucunu doğuracağı düşüncesidir. Oysa tahliye taahhüdü, yalnızca yazılı bir belge olması nedeniyle değil; kanunda öngörülen şekil ve içerik şartlarını taşıması hâlinde hukuki sonuç doğuran bir irade beyanıdır.

Bu nedenle tahliye taahhüdü, kira hukukunda güçlü bir araç olmakla birlikte; geçerlilik şartlarının eksiksiz sağlanmadığı durumlarda kiraya veren açısından herhangi bir hukuki sonuç doğurmayabilir.

Tahliye Taahhüdünün Kanuni Dayanağı

Tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” 

Bu hükümden açıkça anlaşılacağı üzere, tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için yalnızca bir belge düzenlenmiş olması yeterli değildir; belirli şartların birlikte gerçekleşmesi zorunludur.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için aşağıdaki unsurların tamamı bulunmalıdır:

Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır:
Taahhüdün kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce alınması hâlinde, kiracının serbest iradesinin bulunmadığı kabul edilir ve belge geçersiz sayılır.

Yazılı şekilde yapılmalıdır:
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Noter düzenlemesi zorunlu değildir; ancak yazılı şekil geçerlilik şartıdır.

Belirli ve kesin bir tahliye tarihi içermelidir:
Taahhütte açık bir tarih yer almalıdır. “Kira bitiminde”, “istenildiğinde” gibi belirsiz ifadeler hukuki sonuç doğurmaz.

Kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır:
Boş kâğıda imza attırılması, belgeye sonradan tarih eklenmesi, taahhüdün kira sözleşmesinin kurulması için zorunlu tutulması gibi durumlar taahhüdün geçersiz sayılmasına yol açabilir.

Yargıtay'ın Yaklaşımı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında;
- kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle birlikte alınan tahliye taahhütlerinin geçersiz olduğu,
- tahliye taahhüdünün kiracının serbest iradesiyle verilmesi gerektiği,
- taahhütte belirli ve kesin bir tahliye tarihinin bulunmasının zorunlu olduğu,
- sonradan doldurulduğu veya baskı altında alındığı anlaşılan belgelerin hukuki sonuç doğurmayacağı istikrarlı biçimde kabul edilmektedir.

Bu yaklaşım, tahliye taahhüdünün yalnızca şekli bir belge değil; gerçek ve özgür iradeye dayalı bir hukuki işlem olduğunu ortaya koymaktadır.

Tahliye Talebinin İleri Sürülmesi: İcra ve Dava Yolu

Kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak iki farklı yoldan tahliye talep edebilir:
- İcra yoluyla tahliye
- Dava yoluyla tahliye

Her iki durumda da, tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde işlem yapılması zorunludur. Bu süre geçirildiğinde tahliye hakkı ortadan kalkar. İcra ve dava yoluyla tahliye süreçlerine ilişkin ayrıntılı açıklamalara, bu konuda ayrıca kaleme alınan yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurmamasına yol açan başlıca hatalar şunlardır:
- teslimden önce taahhüt alınması
- kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmesi
- belirsiz tarih içermesi
- yazılı şekil şartının bulunmaması
- tarih veya içerik sonradan doldurulması
- kiracı iradesinin baskı altında kabul edilmesi
- bir aylık başvuru süresinin kaçırılması

Bu hatalar, icra takibinin veya davanın reddine yol açabilmektedir.

Tahliye taahhüdü, kira hukukunda etkili ve güçlü bir tahliye sebebi olmakla birlikte; yalnızca imzalanmış olması tek başına yeterli değildir. Kanun metni, içtihatlar ve uygulama birlikte değerlendirildiğinde; şekil şartları ve irade unsuru eksiksiz sağlanmadan tahliye sonucuna ulaşmak mümkün değildir.

Bu nedenle hem kiraya verenin hem kiracının hak kaybı yaşamaması açısından, tahliye taahhüdünün düzenlenmesi ve uygulanması sürecinin hukuki çerçevede değerlendirilmesi büyük önem taşır. Özellikle kira ilişkisi devam ederken alınan belgelerin geçerliliği, çoğu zaman somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.

Sonuç Olarak;

Tahliye taahhüdü, doğru şekilde düzenlendiğinde kiraya veren açısından hızlı ve etkili bir tahliye imkânı sağlar; ancak eksik veya hatalı düzenlenen belgeler hiçbir hukuki sonuç doğurmayabilir ve uzun süren uyuşmazlıklara neden olabilir.

Bu nedenle tahliye taahhüdü düzenlenirken ve uygulanırken; kanuni şartlar, içtihatlar ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir. Aksi hâlde taraflar açısından ciddi hak kayıpları ve geri dönüşü zor hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, her kira ilişkisinin kendi koşulları ve taraf iradeleri farklılık gösterebilir. Somut bir uyuşmazlıkta izlenecek yolun belirlenmesi, belgenin geçerliliğinin değerlendirilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi bakımından hukuki durumun ayrıca incelenmesi önem taşımaktadır.

Av. Nihal Sarpyalçın