Güven Hukuk

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, daire kapısı önüne bırakılan ayakkabılar, ayakkabılıklar, dolaplar veya benzeri eşyalar nedeniyle ortaya çıkan tartışmalardır. Bu durum çoğu zaman “kendi kapımın önü”, “kimseye zararı yok” veya “herkes yapıyor” gibi gerekçelerle savunulsa da hukuki değerlendirme bu yaklaşımın ötesinde yapılır. Kapı önü ve koridorların kullanımı, komşuluk ilişkisi kadar ortak mülkiyet ve müdahalenin önlenmesi hukukunun da konusudur.

Hukuki Dayanak ve Ortak Alan Kavramı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 gereğince koridorlar, merdivenler, bina girişleri, yangın kaçış alanları ve geçiş bölümleri ortak alan niteliğindedir. Bu alanlar üzerinde tüm kat maliklerinin paylı hakkı bulunur ve bireysel tasarrufa konu edilemez. Ortak alanların amacı dışında kullanılması, diğer maliklerin hakkını sınırladığı ölçüde hukuka aykırılık oluşturur.

Aynı kanunun 19. maddesi kapsamında kat maliklerinin ortak alanlarda diğer maliklerin haklarını ihlal edecek şekilde değişiklik yapamayacağı ve ortak alanları kişisel kullanımına özgüleyemeyeceği kabul edilir. Bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde daire kapısı önlerine bırakılan ayakkabılık, dolap veya benzeri eşyaların hukuki niteliği, o alanın projede ve fiilen ortak kullanım alanı olup olmadığına göre belirlenir.

Kapı Önü Ortak Alan mıdır?

Eğer kapı önü doğrudan koridora açılıyor ve geçiş alanının parçası ise ortak alan kabul edilir. Geçişi daraltan, komşu kapısına yaklaşan, yangın ve acil tahliye güvenliğini etkileyen yerleşimler hukuka aykırı sayılabilir. Ancak projede niş olarak bırakılmış ve yalnızca ilgili dairenin kullanımına özgülenmiş bir alan var ise, somut durum farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle her olayda proje, yönetim planı, ve fiili kulanım birlikte incelenmelidir.

Daire Kapısı Önüne Ayakkabılık Konulması Hukuken Mümkün müdür?

Kapı önüne ayakkabılık veya eşya konulması her durumda otomatik olarak hukuka aykırı sayılmaz; belirleyici olan kullanımın ortak alanı etkileyip etkilemediğidir. Geçişi daraltan, yangın güvenliğini riske atan, komşunun kapısına yakın konumlanan veya sürekli kullanım izlenimi yaratan yerleştirmeler hukuki uyuşmazlık doğurur.

Ortak alanın fiilen bir dairenin kullanımına bırakılması, diğer kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkını sınırlar. Özellikle komşu kapısına çok yakın konumlandırılan ayakkabılıklar, kişisel alan ihlali ve rahatsızlık gerekçesiyle müdahalenin kaldırılması talebine konu olabilir.

Komşu Kapısına Yakınlık ve Rahatsızlık Ölçütü

Uygulamada tartışmanın temel noktası genellikle eşyanın komşunun kapısına yakın olmasıdır. Bu durumda hukuki değerlendirme yalnızca eşyanın varlığına göre değil, yarattığı etkiye göre yapılır. Kapının açılmasını zorlaştıran, sürekli temas yaratan, koku veya görüntü açısından rahatsızlık oluşturan kullanım biçimleri hak ihlali sayılabilir.

Komşuluk hukukunun temel ilkelerinden biri, taşınmaz kullanımının başkasına zarar vermeyecek ve rahatsızlık oluşturmayacak şekilde sınırlandırılmasıdır. Ortak alanın bir kişi tarafından sürekli ve özel kullanım alanı gibi kullanılması bu ilkeye aykırı sonuç doğurabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının Bu Durumu Değiştirmesi Mümkün müdür?

Ortak alanların kullanımına ilişkin düzenlemeler kat malikleri kurulunca yapılabilir; ancak bu kararlar diğer maliklerin mülkiyet hakkını ortadan kaldıracak veya ortak alanı bir kişiye tahsis edecek nitelikte olamaz. Yönetim planında veya kurul kararında açıkça izin verilse bile, bu kullanım diğer maliklerin hakkını ihlal ediyorsa hukuka uygun sayılmayabilir.

Dolayısıyla ayakkabılık yerleştirilmesi konusunda alınan bir kararın geçerli kabul edilebilmesi için ortak alanın niteliğini değiştirmemesi ve diğer maliklerin kullanım hakkını ortadan kaldırmaması gerekir.

Yargıtay'ın Yaklaşımı

Yargısal içtihatlar; projeye, yönetim planına ve fiili kullanım biçimine göre kapı önlerinin ortak geçiş alanı sayılabileceğini ve bu alanlara yapılan müdahalelerin kat maliklerinin hakkını ihlal edebileceğini kabul etmektedir.

Nitekim yüksek mahkeme; ortak alan niteliği taşıyan yerlere yapılan müdahalelerin kaldırılması ve eski hale getirilmesi gerektiğini, bu yöndeki mahkeme kararlarının hukuka uygun olduğunu açık biçimde ortaya koymuştur. Bu yaklaşım, kat maliklerinin ortak yaşam düzenine uygun davranma yükümlülüğünün bir yansımasıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/12630 E., 2016/10469 K., 27.06.2016 T. kararında; ortak alanlara yapılan müdahalelerin önlenmesi ve eski hale getirilmesi yönündeki yerel mahkeme kararını onamış, ortak kullanım alanlarının bireysel tasarrufa konu edilemeyeceğini vurgulamıştır.

Yerleşik yargı yaklaşımına göre ortak yerlerin bir malik tarafından kalıcı biçimde kullanılması, diğer maliklerin ortak mülkiyet hakkını sınırlar. Bu nedenle kapı önü, merdiven boşluğu ve koridorlara yerleştirilen sabit eşyaların kaldırılması talep edilebilir; mahkemeler, kullanımın niteliğine göre müdahalenin sona erdirilmesine karar verebilmektedir.

Hangi Durumlarda Hukuka Aykırılık Oluşmaktadır?

Ortak alanın sürekli şekilde kişisel kullanım alanına dönüştürülmesi, geçişi zorlaştıracak yerleştirmeler yapılması, yangın ve güvenlik riskinin doğması, komşunun kapısına fiziksel olarak yakın konumlandırma yapılması ve rahatsızlık yaratacak kullanım biçimleri hukuki uyuşmazlık doğurur.

Ayrıca eşyanın geçici değil kalıcı nitelikte olması, alanın fiilen bir daireye aitmiş gibi kullanılması ve diğer maliklerin itirazına rağmen kullanımın sürdürülmesi hukuka aykırılık değerlendirmesinde belirleyici olur.

Bu Sorunla Karşılaşan Apartman Sakini Nasıl Bir Yol İzlemelidir?

Ortak alana bırakılan ayakkabılık veya benzeri eşyalar nedeniyle rahatsızlık yaşayan kişinin doğrudan hukuki sürece başvurması gerekmeyebilir; çoğu durumda süreç kademeli ilerler. Öncelikle apartman yönetimine veya yöneticisine durum bildirilir ve ortak alan kullanımına ilişkin müdahalenin giderilmesi talep edilir.

Sorunun devam etmesi hâlinde konu kat malikleri kurulunda gündeme getirilebilir. Ortak alan kullanımına ilişkin açık bir karar alınması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir. Buna rağmen kullanım sürüyorsa, müdahalenin kaldırılması talebiyle dava açılması mümkündür. Bu tür uyuşmazlıklar genellikle ortak mülkiyet hakkının korunmasına yönelik değerlendirilir.

Komşuluk Hukuku ve Ölçülülük İlkesi

Apartman yaşamı yalnızca kanun hükümleriyle değil, komşuluk hukuku ve ölçülülük ilkesiyle de şekillenir. Her kullanım, diğer maliklerin yaşam alanına etkisi bakımından değerlendirilir. Bireysel rahatlık sağlayan bir uygulama, başka bir malik açısından rahatsızlık ve hak ihlali yaratıyorsa hukuki sınır aşılmış kabul edilir.

Bu nedenle “zararsız” olduğu düşünülen uygulamalar bile, ortak alanın sürekli işgali niteliği taşıyorsa müdahale konusu olabilir.

Sonuç Olarak;

Daire kapısı önüne ayakkabılık veya eşya yerleştirilmesi, ilk bakışta basit bir kullanım gibi görünse de ortak mülkiyet hakkı ve komşuluk hukuku açısından önemli sonuçlar doğurabilir. Ortak alanların kişisel kullanım alanına dönüştürülmesi, diğer kat maliklerinin haklarını sınırlar ve uyuşmazlık yaratır.

Kanaatimizce apartman ve site yaşamında ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar yalnızca kat mülkiyeti hükümleriyle değil, aynı zamanda hakkaniyet ve dürüstlük ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ortak alanların bir malik tarafından kişisel kullanım alanına dönüştürülmesi, çoğu zaman küçük ve pratik bir çözüm olarak görülse de diğer kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkını zedeleyebilmektedir. Bu noktada belirleyici olan, kullanımın başkalarının yaşam alanını daraltıp daraltmadığı, rahatsızlık yaratıp yaratmadığı ve ortak kullanım amacını ortadan kaldırıp kaldırmadığıdır. Dürüstlük kuralı gereği her malik, ortak alanları kullanırken diğer maliklerin haklarını gözetmekle yükümlüdür; hakkaniyet ilkesi ise somut olayın koşullarına göre denge kurulmasını gerektirir. Bu nedenle kapı önü ve benzeri alanlarda yapılan yerleştirmelerin, yalnızca “alışkanlık” veya “kolaylık” ölçütüyle değil, ortak yaşam düzeni ve karşılıklı saygı ilkesi esas alınarak değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyiz. En sağlıklı yaklaşım, ortak alan kullanımında bireysel ihtiyaç ile diğer maliklerin hakkı arasındaki dengeyi gözetmek ve kalıcı yerleştirmelerden kaçınmaktır. Uyuşmazlık hâlinde ise yönetim süreci işletilmeli, sonuç alınamazsa hukuki yollara başvurulmalıdır.

Bu yazı, apartman yaşamında sık karşılaşılan kapı önü ve ortak alan kullanımına ilişkin hukuki çerçeveyi genel hatlarıyla ortaya koymak amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların özellikleri farklılık gösterebileceğinden, her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Bu tür durumlarda hukuki sürecin doğru yönetilmesi, hak kaybı yaşanmaması ve komşuluk ilişkilerinin geri dönülmez şekilde zarar görmemesi açısından profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir. 

Av. Nihal Sarpyalçın